Содержание общедомового имущества что.

В данном Постановлении, прежде всего, определяется, что же относится к термину “общее имущество”, когда речь идет о многоквартирных домах.

Итак, общими имущественными ценностями собственников жилья и нежилой недвижимости в многоквартирном доме считаются:

• крыша многоквартирного дома;
• помещения общего использования, к которым относятся оборудованные лестницы и лестничные площадки, техэтажи, чердачные помещения, коридоры, лифтовые шахты и лифты, технические подвалы, где проходят инженерные коммуникации либо иные домовые помещения, не являющиеся частью жилой недвижимости и предназначаемые для обслуживания нескольких (в частности, больше 1) квартир и (либо) нежилой недвижимости в соответствующем многоквартирном доме;
• несущие колонны, стены и ограждающие конструкции многоквартирного дома;
• разноплановое оборудование (механическое, санитарное, электрическое и т.п.), располагаемое как внутри помещений, так и снаружи многоквартирного дома, при условии, что названное оборудование обслуживает больше 1 квартиры;
• земля, на которой располагается сам многоквартирный дом, по границам, установленным на основе сведений госкадастра;
• внутридомовые инженерные системы водо- и газоснабжения, отопления, электроснабжения;
• внутридомовые информационно-телекоммуникационные сети, включая сети кабельного телевидения и радиовещания, линии телефонной связи и иные подобные сети;
• другие объекты, предназначаемые для обслуживания многоквартирного дома, его эксплуатации и (либо) благоустройства.

Вся информация о составе общих имущественных ценностей и их состоянии отражается в технических документах многоквартирного дома (документации техучета жилищного фонда, актах о приемке результатов проведенных работ, актах осмотра, проверок эксплуатационного состояния инженерных коммуникаций, разнопланового оборудования и приборов учета).

Ответственные лица должны в установленном российскими законами порядке принимать, сохранять и передавать технические документы на многоквартирный дом.

Нормативные требования к содержанию собственниками жилья общего имущества

Согласно вышеуказанному Постановлению российского Правительства, общие имущественные ценности в многоквартирных домах должны содержаться с соблюдением законодательных требований, касающихся санитарно-эпидемиологического благополучия российского населения, технического регулирования, защиты потребительских прав и других сфер деятельности, урегулированных нормативно-правовыми актами.

Кроме того, сособственники общего имущества дома, владея и распоряжаясь этим имуществом, должны обеспечить безопасность и надёжность конструкций своего дома, безопасность граждан, сохранность чужого имущества (граждан, организаций, муниципалитета и государства). Содержание общего имущества не должно создавать какие-либо препятствия для использования жилья и (или) нежилых помещений, помещений общего пользования, участка земли, где непосредственно располагается соответствующий многоквартирный дом.

Следующее требование касается обязанности жильцов квартир обеспечивать постоянную готовность входящих в состав общедомового имущества систем инженерных коммуникаций, разных приборов учета и иного оборудования для своевременного получения коммунальных услуг лицам, живущим в многоквартирном доме.

Собственники общего имущества также должны поддерживать архитектурный облик своего многоквартирного дома, исходя из проектной документации.

• периодический осмотр общих имущественных ценностей для выявления каких-то образовавшихся проблем, дефектов и несоответствий законодательным требованиям;
• уборку и своевременную санитарно-гигиеническую очистку всех объектов общего использования;
• регулярный сбор, вывоз мусора и отходов;
• обеспечение собственниками помещений императивных мер пожарной безопасности;
• содержание, уход за объектами благоустройства и озеленения, относящимся к общей собственности;
• проведение жильцами по мере необходимости текущего и капитального ремонта, обязательной подготовки общего имущества к сезонной эксплуатации;
• проведение императивных мероприятий по энергосбережению и необходимому увеличению энергетической эффективности, включаемых в законодательный перечень обязательных мероприятий;
• обеспечение монтажа и эксплуатационного ввода общедомовых (коллективных) приборов учета водопотребления горячей и холодной воды, тепло- и электроэнергии, газа, а также их подобающей эксплуатации, включая проведение регулярных осмотров, техобслуживание, поверку приборов учета.

Обязанность по надлежащему содержанию общих имущественных ценностей в зависимости от выбранного способа управления домом возлагается либо на самих собственников жилплощади, либо на ТСЖ (жилищный или иной, допускаемый законодателем потребительский кооператив, осуществляющий управление соответствующим многоквартирным домом).

Весь перечень работ, требуемых для своевременного и надлежащего содержания общедомового имущества, а также условия их выполнения и финансирования утверждаются собственниками жилплощади в многоквартирном доме на общем собрании.

Текущий ремонт общедомового имущества может осуществляться по решению сособственников жилья на общем собрании в целях поддержания эксплуатационных характеристик и работоспособности имущества (либо отдельных его элементов) и своевременного предупреждения его преждевременного износа, а также для устранения обнаруженных повреждений, дефектов, неисправностей в общедомовых имущественных ценностях.

Любые ремонтные работы дверей в жилые либо нежилые помещения, не относящиеся к помещениям общего использования, а также дверей, окон, располагаемых внутри жилья или нежилой недвижимости, финансируются и выполняются самостоятельно собственниками соответствующих помещений.

Необходимость проведения капитальных ремонтных работ в отношении общедомового имущества определяется решением общего собрания сособственников жилья. Капитальные ремонтные работы назначаются для ликвидации физического износа имущества либо устранения выявленных разрушений, поддержания, восстановления исправности эксплуатационных характеристик и показателей общедомового имущества (либо отдельных его элементов).

Кроме того, капитальный ремонт должен проводиться при нарушении предельно допустимых показателей надёжности и безопасности несущих ограждающих конструкций дома, оборудования, лифта или иного общедомового имущества.

Общие расходы жильцов на содержание домового имущества

Собственники жилплощади в многоквартирном доме, согласно нормативным указаниям, должны нести бремя финансовых расходов на содержание общих имущественных ценностей соразмерно собственным долям (а именно, квадратным метрам) в праве общей собственности.

Соответственно, размер взносов жильцов определяется, исходя из метража квартир, принадлежащих каждому собственнику жилья. При этом размер взносов, платежей, направляемых на содержание общедомового коллективного имущества, должен быть соразмерен утверждаемым собственниками жилплощади перечню, качеству и объемам требуемых услуг и работ.

Контроль за содержанием общедомового имущества

Собственники жилплощади и нежилых помещений многоквартирного дома отвечают за надлежащее содержание общих имущественных ценностей в соответствии с российским законодательством. Госконтроль за надлежащим выполнением этого обязательства в пределах разграниченной компетенции выполняется исполнительными властями региона и Федерации.

Управляющие компании и полномочные лица, оказывающие какие-то услуги в рамках содержания общедомового имущества, отвечают перед собственниками жилплощади за надлежащее выполнение договорных обязательств и своевременность осуществления требуемых работ.

Собственники жилья, в свою очередь, вправе контролировать исполнение ответственными организациями и лицами взятых обязательств по содержанию общедомового имущества. Для обеспечения контроля они вправе требовать от ответственных лиц любые сведения относительно объема, качества, перечня, периодичности оказанных услуг, а также проверять всю эту информацию любым законным способом (например, путем экспертной оценки).

Раз в тридцать дней жители многоквартирных домов (МКД) получают квитанцию с графой «текущее содержание жилья», производят оплату за эти услуги, но немногие из нас задумываются, что означает эта графа.

В этом важном вопросе следует подробно разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

В Постановлении Правительства РФ № 491, которое датируется 13 августа 2006 г., регулируются отношения по содержанию имущества, находящегося в общем пользовании собственников многоквартирного дома .

При этом обеспечивается:

1. Соблюдение высокого уровня безопасности и надежности многоквартирного дома;
2. Готовность технического оборудования для обслуживания жильцов посредством коммунальных услуг;
3. Выполнение требований законодательства в области энергоэффективности;
4. Соблюдение прав собственников, проживающих в МКД;
5. Доступность пользования общими жилыми и нежилыми помещениями, а так же придомовой территорией (земельным участком);
6. Безопасность физических лиц, защита от повреждений имущества, находящегося в пользовании физических и юридических лиц и также того, что принадлежит государству и муниципалитету.

Нормы деятельности для коммунальных предприятий, а также установление внутренних тарифов и порядка, по которому должна проводиться оплата услуг для проживающих в многоэтажном доме, закреплены в статье 154 Жилищного кодекса РФ .

Эти нормы были созданы законодателем для того, что урегулировать , которые находятся в долевой собственности.

Под общим имуществом в ст. 154 ЖК РФ подразумеваются следующие объекты:

• Места общего пребывания и использования, такие как лифт, лестничная площадка, чердачное помещение и технический этаж ;
• Крыша ;
• Ограждения, поддерживающие общую структуру дома: двери, бордюры, несущие стены ;
• Оборудование, располагающееся в доме и за его пределами: техническое, электрическое или механическое ;
• Придомовая территория, определяющаяся на основе кадастрового паспорта жилья ;
• Иные объекты, которые также имеют отношение к многоквартирному дому: стоянки для автомобилей, подстанции трансформаторного вида и площадки для детских игр .

Какие виды работ входят в понятие «качественное содержание жилья»?

Важно поддерживать нормальное состояние дома с эстетической точки зрения, а также уделять внимание его функциональным возможностям, устраняя появляющиеся изъяны и неполадки в короткие сроки.

Каждый из жильцов понимает, что управляющая компания должна проводить ряд мер, обеспечивающих ремонт и качественное содержание жилья, но не каждый знает, какие именно меры должны приниматься для этого, и что входит в список обязанностей, возложенных государством .

Услуги, входящие в состав ремонта и управления:

1. Уборка общедомовых помещений, выполненная по всех правилам санитарных нормативов.
2. Работы, направленные на освещение имущества, относящегося к общедомовому пользованию.
3. Проведение работ по озеленению территории, прилегающей к жилому дому.
4. Осуществление вывоза отходов, как собственными силами, так и с помощью сторонних организаций.
5. Обеспечение пожарной безопасности.
6. Создание в помещениях комфортной температуры и оптимального уровня влажности.
7. Регулярные осмотры помещений на возможные дефекты, в том числе на соответствие нормам и предотвращение физических травм и несчастных случаев.
8. Подготовка к монтажу и эксплуатации имущества, предназначенного для общего пользования жильцов.
9. Подготовка и проведение ремонтных работ.

Это лишь основные функции, которыми не должны пренебрегать ТСЖ и управляющая компания.

Если вы хотите узнать, кто имеет право на субсидии при оплате ЖКХ, советуем вам прочитать .

Иногда у жильцов возникает желание проведения дополнительных работ, о котором они заявляют в форме просьбы, направляемой в местную Управляющую компанию или ТСЖ.

Обращения по поводу проведения дополнительной покраски подъезда в более яркий оттенок или еженедельная поливка цветов на лестничной площадке не могут быть удовлетворены, если компания сочтет неуместным проведение подобных работ .

Жильцы имеют право провести собрание с присутствием на нем представителей ТСЖ, где возможно договориться о выполнении вспомогательных работ за дополнительную плату.

Перечень услуг в квитанции ЖКХ

Получая очередную квитанцию об уплате, мало кто из людей, проживающих в МКД, детально изучает их содержание.

Работы, проводимые в домах, подразделяют на:

• Запланированные ;
• Сезонные ;
• Необходимые .

К плановым работам относят заранее обговоренные действия, к которым шла длительная подготовка.

Минимальное количество работ, приходящихся на один МКД, изложено в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года под №170 .

Меньшее количество работ проводить запрещено, а большее согласовывается в индивидуальном порядке на всеобщем собрании жильцов и Управляющей компании.

Необходимые мероприятия вызваны резкой поломкой или обстоятельством, которое повлияло на работу оборудования или внешнего вида здания и требует незамедлительного вмешательства .

К сезонным относят работы, проводимые один раз в год при подготовке многоэтажки к отопительному сезону или его прекращению.

Помимо проводимых услуг, за которые жители вносят оплату ежемесячно по своим квитанциям, существуют еще и дополнительный расширенный перечень услуг.

В ежемесячные расходы управляющая компания может включать проведение сезонных работ .

К таким работам следует относить:

1. Чистку чердачных помещений и замену водосточных труб;
2. Работы по обновлению штукатурки;
3. Работы по замене дверей и окон в доме;
4. Наблюдение и замену при необходимости перил и прочих оградительных элементов;
5. Замену кровли крыш и люков при их износе;
6. Осуществление контроля и замену указателей на жилом доме;
7. Проведение деятельности по облагораживанию придомовой территории кустарниками и цветниками;
8. В зимний период: уборку снега и устранение наледи, а также обработку тротуаров специальными средствами против скользкой поверхности;
9. Обслуживание приборов общего пользования в подъезде: лифтов и мусоропроводного механизма;
10. Профилактику работы водопроводного оборудования в доме;
11. Очистку и влажную уборку, выполняемую в лестничных пролетах;
12. Проверку работы, связанной с функционированием отопительной системы;
13. Улучшение состояния площадок, предназначенных для спортивных занятий.

Формирование тарифов

При формировании тарифов на оплату услуг многие Управляющие компании обходят предварительную согласованность с жильцами и устанавливают свои суммы.

Если случай с завышенной суммой был зафиксирован, нужно незамедлительно провести общее собрание, где сотрудники Управляющей компании должны пояснить увеличенные суммы .

Тарифы должны быть согласованы двумя сторонами: с одной стороны собственниками, обладающими правами на жилые помещения, а с другой стороны — Управляющей компанией.

Управляющей компании запрещено выставлять суммы для тарифов в одностороннем порядке .

Средства, собранные при ежемесячной оплате, идут на проведение работ по осуществлению ремонта, содержанию общего фонда жилья и поддержанию работы всех приборов и элементов общего пользования.

Для граждан, снимающих жилье в таких домах, не должно быть дополнительных сборов за капитальный ремонт, потому что ответственность по уплате за эту графу полностью возлагается на собственника квартиры.

Важно отметить, что присутствие в квитанции дополнительных пунктов, указывающих на сбор за вывоз отходов и содержание лифтов - это нарушение. Эти две графы должны быть включены в «содержание жилья» .

Стоимость обслуживания, установленная на содержание жилья, формирует собственник жилого фонда.

В случаях, когда дом находится в собственности муниципалитета или государства, к оплате дополнительно взимается еще и арендная плата.

Если такие пункты имеют место быть, нужно немедленно проводить перерасчет по установленному тарифу .

Что можно сделать за деньги, собранные на содержание и текущий ремонт в многоквартирном доме? Жильцы наладили диалог с управляющей компанией и совместно взаимодействуют по планированию работ по содержанию многоквартирного дома. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Нередко возникают ситуации, когда МКД, расположенные на смежных земельных участках, имеют на них общие детские площадки, мусорные контейнеры или другие элементы инфраструктуры. Неизбежно встаёт вопрос: кто несёт ответственность и за чей счёт должно осуществляться их содержание, как распределяется оплата общего имущества в многоквартирных домах . Ответ на него читайте в сегодняшней статье.

Вступающее в силу с 1 июля 2016 года Постановление Правительства от 30.05.2016 №480 «О внесении изменений в правила содержания общего имущества в многоквартирном доме в части установления требований к определению перечня имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах» ясность в вопрос распределения затрат на общее имущество между несколькими МКД не вносит. Однако определяет состав общего имущества для собственников помещений в нескольких МКД, управляемых одним ТСЖ.

Многодомовые ТСЖ

Напоминаем, что согласно п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ товарищество собственников жилья или недвижимости может быть создано собственниками в нескольких МКД, расположенных по соседству. Это допускается, если данные МКД расположены на земельных участках с общей границей, в пределах которых имеются инженерные сети или другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования владельцами помещений в этих домах.

Отметим также, что решение о создании подобного ТСЖ принимается в каждом МКД отдельно. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от 100% собственников помещений в МКД.

ТСЖ, которое не соответствует указанным требованиям, должно быть реорганизовано до 1 июля 2016 года (ст.5.1 ФЗ №189 от 29.12.2004), если члены товарищества из числа собственников помещений в МКД на общем собрании не избрали другой способ управления такими домами.

Общее имущество в МКД

Определение состава общего имущества МКД является важным условием для составления качественного договора управления. В Правилах содержания общего имущества в МКД (п.2-9) представлен исчерпывающий список общедомового имущества. В него входят:

• помещения в МКД , предназначенные для обслуживания более одно одного жилого (или нежилого) помещения в данном доме. Это: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (в т.ч. и построенные за счёт средств собственников помещений) подвалы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и др.;
• крыши;
• ограждающие несущие и ненесущие (перила, парапеты, окна и двери помещений общего пользования) конструкции многоквартирного дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения ;
• земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства;
• иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом;
• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо-, газо-, электроснабжения, системы водоотведения и отопления.

Изменения в правилах содержания общего имущества в многодомовых ТСЖ

Постановление Правительства РФ от 30.05.2016 №480 вступает в силу с 1 июля 2016 года. Документ вносит изменения в Правила содержания общего имущества в МКД , устанавливая требования к определению перечня общего имущества , которое предназначено для совместного пользования собственниками в нескольких МКД, находящихся под управлением одного ТСЖ.

Правила дополняются разделом I (1) «Требования, в соответствии с которыми определяется перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах».

Таким образом, в Правилах появляется новый раздел, в котором определяется состав общего имущества для таких МКД. В него входят:

• земельный участок, на котором находится МКД, с элементами озеленения и благоустройства (пп.«е» п.2);
• объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, необходимые для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором находится многоквартирный дом (пп.«ж» п.2).

А также общее имущество, отвечающее какому-либо из следующих требований:

• общее имущество, совместное использование которого допускает техническая или проектная документация, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт МКД ;
• общее имущество (инженерные сети, оборудование и устройства), работоспособность которого в одном МКД достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом МКД.

То есть, в этот перечень включается общее имущество, в отношении которого общее собрание членов товарищества приняло решение о возможности совместного использования.

Самое главное - общедомовое имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации:

• Федеральный закон от 30.03.1999 №52-ФЗ (ред. от 28.11.2015) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;
• Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 (ред. от 13.07.2015) «О защите прав потребителей».

Утверждённые Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (ред. от 25.12.2015) Правила содержания общего имущества в МКД регламентируют требования к содержанию такого имущества:

• осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 ответственными лицами;
• обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования к предоставлению КУ;
• поддержание установленных законом температуры и влажности в помещениях, входящих в состав общего имущества;
• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в состав общего имущества;
• сбор и вывоз твёрдых и жидких бытовых отходов ;
• организация мест для накопления и само накопление отработанных ртутьсодержащих ламп, передача их в специализированные организации;
• соблюдение мер пожарной безопасности;
• уход за элементами озеленения и благоустройства и др. на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
• текущий и капитальный ремонт , подготовка к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д"пункта 2 настоящих Правил , а также элементов благоустройства объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
• проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности;
• обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учёта холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации.

Таким образом, к общему имуществу многодомовых ТСЖ могут относиться только те элементы инфраструктуры, озеленения и объекты придомовой территории, которые допускают право совместного использования (по технической или проектной документации) собственниками помещений в близлежащих домах и входящих в такое товарищество. Также общее имущество должно находиться в пределах земельного участка, на котором находятся МКД, и обеспечивать возможность подключения инженерных сетей от одного МКД к другому.

"Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в связи с принятием настоящего постановления см. письмо Министерства регионального развития РФ от 12 октября 2006 г. N 9555-РМ107 В соответствии со статьями 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:1. Утвердить прилагаемые:Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме;Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.2. Признать утратившими силу:постановление Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. N 89 "Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 8, ст. 671);постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 32, ст. 3339).3. Министерству регионального развития Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и внесении в нее необходимых изменений, форму указанной инструкции, а также методические рекомендации по ее разработке и применению.4. Министерству юстиции Российской Федерации представить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации проект постановления Правительства Российской Федерации, предусматривающий внесение изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", касающихся порядка внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.5. Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества.6. Установить, что действие подпункта "г" пункта 24 и пункта 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.7. Установить, что:границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.;границы кварталов, микрорайонов, земли публичного пользования определяются красными линиями в соответствии с градостроительным, земельным и жилищным законодательством Российской Федерации, а также обеспечивается государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.8. Установить, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации. Председатель ПравительстваРоссийской Федерации М. Фрадков

Текст документа

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491

Приложение

Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество).

I. Определение состава общего имущества

1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

См. Методику распределения общедомового потребления тепловой энергии на отопление между индивидуальными потребителями на основе показаний квартирных приборов учета теплоты МДК 4-07.2004, одобренную решением Госстроя РФ от 13 сентября 2003 г. N 01-НС-12/1

Решением Верховного Суда РФ от 26 мая 2008 г. N ГКПИ08-1022, оставленным без изменения Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 14 августа 2008 г. N КАС08-397, пункт 7 настоящих Правил признан не противоречащим действующему законодательству

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Решением Верховного Суда РФ от 26 мая 2008 г. N ГКПИ08-1022, оставленным без изменения Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 14 августа 2008 г. N КАС08-397, пункт 8 настоящих Правил признан не противоречащим действующему законодательству

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

II. Требования к содержанию общего имущества

10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии,
обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
11. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

Решением Верховного Суда РФ от 21 ноября 2007 г. N ГКПИ07-985, оставленным без изменения Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 21 февраля 2008 г. N КАС07-764, подпункт "д" пункта 11 настоящих Правил признан не противоречащим действующему законодательству

д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
12. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
13. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
14. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра).
15. В состав услуг и работ не входят:
а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;
путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.
17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
19. В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.
20. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.
21. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
22. Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
23. В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.
24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

Действие подпункта г пункта 24 настоящих Правил распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Действие пункта 25 настоящих Правил распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.

25. Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
первый экземпляр - товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
второй экземпляр - по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);
третий экземпляр - в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.
26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

III. Несение собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества

28. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
29. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Решением Верховного Суда РФ от 27 ноября 2006 г. N ГКПИ06-1244, оставленным без изменения Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 27 февраля 2007 г. N КАС07-7, пункт 29 настоящих Правил в части слов: "включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг" признан не противоречащим действующему законодательству

30. Содержание общего имущества обеспечивается:
а) собственниками помещений - за счет собственных средств;
б) собственниками жилых помещений - гражданами, имеющими право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, - за счет собственных средств с использованием предоставленных им субсидий;
в) собственниками жилых помещений - физическими лицами, получившими (получающими) в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления компенсацию расходов (части расходов) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или на денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемых из соответствующих бюджетов, - за счет собственных средств с использованием компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или соответствующих денежных выплат;
г) собственниками жилых помещений - гражданами, получившими (получающими) льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со статьей 160 Жилищного кодекса Российской Федерации компенсаций - за счет собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и субвенций, предоставляемых из соответствующих бюджетов на осуществление целевых расходов, связанных с предоставлением указанных скидок.
31. При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
32. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.
33. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
34. В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
35. Указанные в пунктах 31 - 34 настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.
36. В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
37. При принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
38. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации несут расходы на содержание и ремонт общего имущества с учетом внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Если размер вносимой нанимателями таких жилых помещений платы меньше, чем размер платы, установленной в договоре управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем указанных жилых помещений в согласованном с управляющей организацией порядке.

IV. Контроль за содержанием общего имущества

39. Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации.
40. Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
41. Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.
42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или)с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491)

1. Настоящие Правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно - услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - изменение размера платы).
2. Настоящие Правила не распространяются на отношения, возникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений), являющимися членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
3. Для целей настоящих Правил услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.
4. Для целей настоящих Правил установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иными требованиями законодательства Российской Федерации и условиями договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.
5. В договоре управления многоквартирным домом, договоре о содержании и ремонте общего имущества, заключаемом с товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, договоре с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом, может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ по сравнению с требованиями, указанными в пункте 4 настоящих Правил, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества.
6. В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.
7. Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее - наниматель), - к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.
8. Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
9. Лицо, которому в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.
При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.
10. В случаях, указанных в пункте 6 настоящих Правил, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по формуле:

Дельта P = ---- x n

Дельта Р - размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения (рублей);

Р - стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и

ремонт жилого помещения (рублей);

N - количество календарных дней в месяце;

N - количество полных календарных дней, в течение которых оказывались и (или) выполнялись

услуги или работы ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную

продолжительность.

11. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией стоимость отдельных услуг или работ (Py), входящих в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, включаемых в плату за содержание и ремонт жилого помещения, установленную для нанимателей уполномоченным органом местного самоуправления, отражается в смете, направляемой управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором находятся жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, в течение 10 рабочих дней после установления для нанимателей размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
12. Для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленной для нанимателей, управляющая организация использует сведения о стоимости отдельных услуг или работ (Py), содержащиеся в смете, направленной уполномоченным органом местного самоуправления в соответствии с пунктом 11 настоящих Правил.
13. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо при непосредственном его управлении собственниками помещений изменение размера платы нанимателей осуществляется наймодателем в соответствии с настоящими Правилами.
14. Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.
15. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
16. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Собственники недвижимости в МКД, согласно Жилищному кодексу РФ, являются совладельцами помещений, находящихся за порогом их квартир и функционирующих как подсобные площади, целевое назначение которых – обслуживание жилья (ст. 36 п. 1 ЖК РФ). Такая домовая территория называется общим имуществом, по отношению к нему все владельцы выполняют определенные обязанности, направленные на обеспечение его нормального функционирования. Правила содержания общего имущества многоквартирного дома разрешают хозяевам жилья самим устанавливать состав недвижимости совместного использования.

Что включается в правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Правилами предусмотрено, что на многоэтажки составляется и утверждается список действий, выполнение которых берет на себя управляющая компания. При разных формах хозяйствования возможны отличающиеся варианты принятия решений. Например, если квартиросъемщики отдали предпочтение самостоятельному обслуживанию, то выбор действий остается за одним из владельцев жилья.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома предписывают обязательное подтверждение целесообразности осуществления ремонтных и других видов работ. Это делается несколькими способами. Чаще всего используют прием документальных доказательств: оформляют бумаги, подтверждающие несоответствующее состояние дома, и приводят другие аргументы. В случае необходимости к работе привлекается специальная комиссия, которая фиксирует все неисправности.

В Правилах названо минимальное количество работ, которые необходимо проводить на общедомовой территории, но список можно корректировать, добавляя новые услуги или мероприятия.

Пункты, выбранные для исполнения, должны соответствовать определенным требованиям, которые подразумевают наличие:

• указаний на время проведения мероприятий;
• графика выполнения работ;
• сметы на проведение работ;
• материальных средств.

Как регулируются правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Основным нормативным документом, регулирующим Правила, является правительственное Постановление № 491 от 13 августа 2006 г., которое сопровождается дополнениями и изменениями.

В первую очередь, Постановление раскрывает смысл понятия «общее имущество» по отношению к многоэтажному дому.

В состав коллективных ценностей владельцев квартир и недвижимости, относящейся к нежилому фонду МКД, входят:

• крыша здания;
• места общедомового использования (оборудованные лестничные клетки, чердаки и подвалы, шахты лифтов и сами кабинки, технический этаж и другие помещения, не относящиеся к жилым, но оснащенные инженерными коммуникациями и находящиеся на территории строения). Движимое имущество нежилого фонда должно использоваться несколькими квартирами МКД;
• несущие стены, перегородки и другие сооружения и ограждения МКД;
• оборудование различного целевого назначения и находящееся на территории МКД (в помещении и вне его). В перечень включено санитарное, механическое, электрическое и прочее оснащение, предназначенное для обеспечения жильцов в двух и более квартирах МКД;
• земельный участок под домом и прилегающая к нему территория (границы этой площади определяются государственной кадастровой палатой);
• системы инженерных коммуникаций, находящиеся внутри здания (сети электро-, газо- и водоснабжения, отопительные);
• размещенные внутри дома теле- и радиосети, к которым также относятся устройства телефонной связи, кабельного телевидения и другие системы коммуникации и информации;
• прочие объекты МКД, которые используются с целью предоставления услуг и поддержания в исправности жилых помещений, способствующие эксплуатации и влияющие на благоустройство здания.

Лица, отвечающие за функционирование МКД, должны вести документацию на многоквартирный дом и своевременно ее предоставлять (требования к оформлению бумаг и порядок их передачи регламентированы законами РФ).

Какие требования к содержанию жилья устанавливают Правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Правительственное Постановление № 491 предписывает необходимость содержать многоквартирные дома и прилегающие территории в таком виде, который соответствует требованиям нормативно-правовой документации учреждений, регулирующих и контролирующих обслуживание общедомового имущества. Этот порядок охватывает его санитарно-эпидемиологическое и техническое состояние, защиту прав потребителей и некоторые другие аспекты.

Владельцы активов, относящихся к разряду коллективных, опираясь на правила содержания общего имущества многоквартирного дома, обязаны обеспечить надежность строения и конструкций, гарантировать безопасность всех жильцов, организовать деятельность таким образом, чтобы недвижимость граждан, предприятий и органов власти находилась в сохранности. Кроме этого, необходимо обратить внимание, чтобы содержание МКД в порядке не имело негативного отражения на эксплуатации помещений жилого и нежилого фонда, земельного участка, принадлежащего зданию.

Квартиросъемщикам положено контролировать работу коммуникационных систем, счетчиков и других приборов, поддерживая их в исправном состоянии, чтобы обеспечить своевременное предоставление коммунальных услуг.

Кроме этого, правила содержания общего имущества многоквартирного дома обязывают жильцов следить, чтобы архитектурный облик МКД соответствовал утвержденному проекту.

Соблюдение установленных регламентов предполагает, что собственники должны предпринимать следующее:

• периодически осматривать общее имущество с целью обнаружения проблем, неисправностей и несоответствия условиям нормативной документации;
• своевременно убирать места общего пользования, соблюдая требования к санитарно-гигиеническому состоянию объектов;
• организовать регулярный сбор и вывоз мусора;
• обеспечить соблюдение требований противопожарной безопасности владельцами жилья;
• объекты, относящиеся к категории общей собственности, необходимо содержать в порядке, придомовая территория должна быть благоустроенной и озелененной;
• периодически проводить текущий и капитальный ремонт, готовить инженерные и коммуникационные системы к отопительному сезону;
• работать над увеличением энергоэффективности и обеспечением энергосбережения общедомовой территории (подъездов, чердачных помещений и т. п.) путем проведения мероприятий, предусмотренных нормативной базой;
• установить и ввести в эксплуатацию приборы, контролирующие коллективные объемы потребления ресурсов (счетчики воды, газа, тепла, электричества), периодически проводить их поверку и регулярно обследовать.

Виды работ и условия их выполнения (включая материальную сторону вопроса) устанавливаются на собрании хозяев недвижимости в МКД.

Решение о проведении текущего ремонта также принимается на общем собрании. Жильцы должны руководствоваться необходимостью поддержания дома в технически исправном и работоспособном состоянии. Текущий ремонт общедомового имущества может быть проведен в отношении отдельных объектов и с профилактической целью, и после обнаружения поломок, износа.

Двери и окна МКД, которые не относятся к совместной собственности, расположенные внутри помещений нежилого и жилого фонда, устанавливаются за счет квартиросъемщиков и ремонтируются самостоятельно.

Решение об организации и проведении капремонта коллективного имущества принимается на общем собрании владельцев квартир данного МКД. Капитальный ремонт очень отличается от текущего, в ходе которого восстанавливается эксплуатационная характеристика или устраняются мелкие дефекты/разрушения, полученные в результате износа здания или других объектов совместного пользования.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома по несению расходов на обслуживание

Все материальные затраты, связанные с обеспечением ухода и содержания МКД в надлежащем состоянии, возлагаются на квартиросъемщиков. Суммы определяются исходя из доли в праве собственности на имущество. В расчеты включаются:

• начисления за содержание жилья МКД (если этим занимается компания или владельцы помещений);
• взносы и платежи, являющиеся неотъемлемыми при вхождении в ТСЖ, жилищный кооператив или в другую жилищно-управляющую компанию, удовлетворяющую потребности обитателей дома. Причем квартиросъемщики, не входящие в вышеперечисленные организации, на основании ст. 155 ЖК РФ производят оплату за содержание жилья.

Затраты на обслуживание помещений насчитываются в объеме, способном обеспечить материальную базу для поддержания коллективной собственности на уровне, установленном Правительством России в соответствующих законах и других нормативно-правовых документах.

В январе 2017 года были внесены изменения в правила содержания общего имущества многоквартирного дома. Теперь статьи расходов пополнились счетами за водо- и энергопотребление, водоотведение, производимое для осуществления услуг, которые необходимы для жизнеобеспечения МКД.

Суммы, являющиеся частью оплаты за содержание общедомового движимого и недвижимого имущества, показываются в платежках. Каждый из потребленных ресурсов прописывается в отдельной строке извещения о начислениях.

Финансироваться содержание общего имущества может за счет средств:

• поступающих от владельцев помещений;
• вносимых собственниками квартир, которым полагается субсидия при оплате жилищно-коммунальных услуг. Квартиросъемщики могут производить оплату из личных средств и использовать предоставленную субсидию;
• поступающих от владельцев помещений, являющихся физлицами и получающих частичную или полную компенсацию затрат, произошедших в результате внесения оплаты ЖКУ. Жильцы могут использовать личные средства и предоставленную компенсацию на оплату потребленных услуг.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома предусматривают, что объемы начислений обговариваются и принимаются на общем собрании квартиросъемщиков – собственников недвижимости (если управление домом ведет организация). Срок действия тарифа, как правило, устанавливается на том же собрании и составляет не менее одного года. Причем при определении стоимости должны учитываться предложения, которые вносит УК. Сумма, предъявленная к оплате, является одинаковой для всех квартиросъемщиков дома.

При владельцами жилья величина оплаты содержания здания, в котором расположены квартиры, должна быть такой, чтобы оказаться в состоянии покрыть расходы, связанные с потреблением качественных услуг и проведением необходимых работ. Основанием для расчетов становятся договора, которые собственники заключают с компаниями или организациями, способными обеспечить нужды жильцов. Решение о том, кому поручить данную функцию, принимается на общем собрании владельцев недвижимости.

Причем установленная сумма не включает затраты на ресурсы, которые расходуются с целью содержания общих активов в МКД.

Оплата обязательных начислений предназначена для покрытия издержек, связанных с обслуживанием коллективной собственности членов товарищества владельцев жилья или другой организации, решающей проблемы потребителей жилищно-коммунальных услуг. Правила содержания общего имущества многоквартирного дома говорят о том, что хозяева квартир, не заключившие соглашения с жилищными компаниями и кооперативами, должны оплачивать затраты на уход за объектами совместного пользования. Для таких жильцов сумму взносов устанавливают управляющие организации. В основе начислений лежит утвержденная доходно-расходная смета на текущий год.

Данные платежи с января 2017 года включают затраты компаний, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги населению (ТСЖ, УК, жилищные кооперативы и т. п.). Такое условие содержится в Правилах содержания общего имущества многоквартирного дома (п. 29).

Если владельцы жилья не приняли решение о способе управления, тогда сумма, необходимая для содержания коллективной собственности МКД, устанавливается местными органами власти. А в городах федерального значения (Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе) размер оплаты определяет государственная власть субъекта РФ (при условии, что эти полномочия не переданы муниципальным структурам). Ценообразование происходит в результате проведения открытого конкурса, итогами которого становятся сформированные тарифы на содержание общей недвижимости. В договоре с хозяйствующей компанией указывается определенная таким способом стоимость, соответствующая расходам, необходимым для обслуживания здания.

Если полномочия по руководству МКД предоставлены управляющей организации, то владельцы квартир, которые принадлежат муниципалитету или государству, обязаны оплачивать затраты, произошедшие в результате обслуживания коллективной собственности здания. Об этом говорят и Правила содержания общего имущества многоквартирного дома, и Жилищный кодекс РФ (ст. 155 ч. 4). Если квартиросъемщики оплачивают сумму, не способную покрыть всех расходов, связанных с обслуживанием совместных активов, то недостающие средства предоставляет арендодатель этих помещений. Этот вопрос должен быть согласован с управляющей компанией в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Кем контролируется, соблюдаются ли правила содержания общего имущества многоквартирного дома

• Право на информацию. Компетентное лицо обязано предоставить сведения потребителю об объеме, видах и качестве выполненных работ, об оказанных услугах и частоте их подачи в 5-дневный срок. Причем этот период можно сделать меньше.
• Право на проведение проверки. Жильцы МКД могут проинспектировать не только объем, качество и периодичность выполнения каких-то работ, но и выполнить экспертизу, которая способна объективно оценить состояние общего имущества МКД.
• Право на своевременное устранение неполадок и дефектов. Причем это право сопровождается определенными действиями жильцов, которые заключаются в том, что квартиросъемщик может пожелать убедиться в исполнении договорных обязательств.

Законы РФ и правила содержания общего имущества многоквартирного дома предусматривают полную ответственность граждан за обеспечение исправного состояния коллективной собственности. Жильцы могут делегировать эти функции хозяйствующей организации.

Управляющие компании и другие коммунальные предприятия несут ответственность за свою работу или качество сервиса, в первую очередь, перед главными квартиросъемщиками. УК должны в точности выполнять обязательства, взятые на себя во время составления договора на обслуживание, где одним из условий (или поручений) будет содержание общего имущества МКД в состоянии, соответствующем законам РФ.

Какой грозит штраф, если нарушены правила содержания общего имущества многоквартирного дома

Пока не было введено лицензирование, инспекторы, осуществляющие контроль состояния общего имущества, руководствовались КоАП РФ. На основании статьи 7.2 могли наложить штраф за любой дефект или недостаток в работе (плохо убранный снег, поломанная плитка на полу, подтопление подвала и т. д.).

Жилищные инспекторы приносили неплохой доход в бюджет, потому что нарушение правил содержания общего имущества можно приравнять к несоблюдению требований лицензии, а это наказывается намного строже.

Инспекторы стали руководствоваться:

• статьей 7.23.3, в ней предусмотрены санкции к предпринимателям, которые не соблюдают правила содержания общего имущества многоквартирного дома;
• статьей 14.1.3, в которой изложено наказание за управление МКД без соответствующей лицензии или за нарушение требований лицензии (кроме случаев, описанных в статье 7.23.1).

Для понимания разницы в размерах штрафов предлагаем ознакомиться с таблицей, в которой указаны суммы для юридических и должностных лиц.

В статье 193 Жилищного кодекса РФ названы лицензионные условия. Однако есть и такое: «а также другие требования, утвержденные Правительством РФ». Согласитесь, что подобная формулировка открывает перед инспекторами весьма широкий спектр деятельности.

Помимо этого, Постановлением Правительства РФ № 1110 от 28.10.2014 внесены некоторые дополнения к лицензионным требованиям в Положение о лицензировании деятельности предпринимателей. Например:

• соблюдать требования статьи 161 части 2.3. ЖК РФ (т. е. правила содержания общего имущества многоквартирного дома с точки зрения технических норм и обеспечение коммунальных услуг в соответствии со степенью благоустройства МКД);
• соблюдать требования статьи 162 части 2 ЖК РФ (т. е. выполнять обязательства, прописанные в договоре управления МКД).

Итак, видно, что дополнения к требованиям лицензионной деятельности предусмотрели практически все нюансы управления многоквартирным домом. Органы, осуществляющие контроль, уже не руководствуются статьей 7.22 КоАП РФ, согласно которой за несоблюдение условий содержания общего имущества МКД привлекали к ответственности. Инспекторы приняли на вооружение ст. 14.1.3 ч. 2 КоАП РФ, и на ее основании составляется протокол об административном нарушении.

Мнение эксперта

Что делать УК после получения штрафа

Попов Р. М. ,

руководитель юридической компании «Интел-Право» (г. Дубна)

Как же лучше поступить, если вам все же вручили предписание на основании ст. 7. 22 КоАП РФ? Прежде всего, не теряйтесь и делайте следующее.

Во-первых, подготовьте доказательства того, что вы не бездействовали, а предпринимали меры для предотвращения дефекта, обнаруженного инспекторами контролирующего органа.

Не забывайте, что любое юридическое лицо может быть оправдано судом, если сделает все для доказательства своей невиновности. В данном случае вам необходимо принять меры для предотвращения правонарушения.

В суде потребуются доказательства того, что:

• выявленные дефекты существуют на протяжении нескольких лет (они появились до того, как вы приняли на себя обязанности управления и обслуживания, эту проблему не могли решить в течение довольно длительного периода времени);
• вы работали над тем, чтобы недостатки были ликвидированы;
• жильцы не производят оплату содержания и ремонта общего имущества, хотя ведется работа по предъявлению исков и претензий должникам;
• специалисты и эксперты вашей компании регулярно проверяют состояние общего имущества и составляют соответствующие акты и экспертные заключения (их вам и потребуется предъявить).

Если для того чтобы иметь возможность решить проблему, вам нужен был допуск внутрь дома, а вас не пустили. Покажите, что вы этого добивались, привлекая судебные органы. Также при создавшейся ситуации можно составить «Акт недопуска», который будет подписан соседями или представителем собственников квартир.

Во-вторых, аргументируйте свое требование отменить обвинение несерьезностью выявленных недостатков.

Существует несколько способов доказать, что правила содержания общего имущества многоквартирного дома не были нарушены, а имеющиеся проблемы нельзя назвать серьезными:

• рассчитайте расходы, которые последуют в результате устранения причины составления протокола;
• предоставьте документацию бухгалтерии, которая в полной мере осветит положение дел в компании и докажет, что состояние фирмы весьма плачевно;
• ознакомьте суд с информацией, показывающей, что жильцы еще не рассчитались за предоставленные ранее услуги и должны вашей компании.

Если предписание направлено по жалобе владельца квартиры, то начните с ознакомления с историей его платежей за жилищно-коммунальные услуги и предоставьте суду выписку.

В-третьих, убедитесь, что не истек срок, в течение которого возможно привлечение к ответственности.

Согласно КоАП РФ (ст. 7.22) этот период равен двум месяцам. Если это время миновало, то у вас есть все основания требовать прекращения делопроизводства. Однако не забывайте, что если нарушаются правила содержания общего имущества многоквартирного дома, то дело может приобретать длящийся характер.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома: судебная практика

Нарушение Правил содержания МКД наказывается в соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ. Управляющая компания может быть подвергнута наложению штрафных санкций на сумму от 40 до 50 тыс. руб.

Наиболее часто представители жилинспекции ссылаются на Постановление № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм эксплуатации жилищного фонда», которое предназначено для регламентирования деятельности организаций, осуществляющих управление МКД и содержание общего имущества. Постановление, конечно, регулирует правовые отношения, но иногда его статьи можно трактовать весьма двусмысленно. Все из-за того, что некоторые термины не имеют однозначного толкования, так как содержат оценочные понятия, такие как «по мере необходимости» проводятся такие-то работы. Что приводит к несовпадению взглядов и мнений компаний, управляющих жилыми помещениями, и инспекторов, проверяющих их состояние (для одних «мера необходимости» уже зашкаливает, а другие не видят никаких предпосылок что-либо предпринимать). Поэтому нередко такие споры решаются в судебном порядке.

Обычно суд принимает сторону проверяющих и не поддерживает иск о снятии административного наказания в форме штрафа, а, значит, протокол инспекторов остается в силе. Например, судебное постановление № 4а-224/2016 от 26.07.2016 (г. Иваново).

Управляющие компании и другие коммунально-жилищные службы признаются правыми всего в 2 % случаев.

Чаще всего суды принимают сторону обвинения из-за простого желания не рисковать, оспаривая позицию представителей государственной власти.

Однако известны случаи, когда вынесение постановления об административной ответственности признается неправомерным. Например, в ходе одного судебного разбирательства, проходившего в Санкт-Петербурге, было доказано, что управляющая компания не нарушила правила содержания общего имущества многоквартирного дома, и поэтому делопроизводство, начатое на основании ст. 7.22 КоАП РФ, было прекращено (Решение по делу № 12–15/2016 от 14.01.2016 Пушкинского райсуда).

Пример. Постановление по делу № 06АП-4078/2009 от 22.10.2009 Шестого арбитражного суда.

Основание для привлечения к ответственности. Проверка многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Хабаровск, ул. Владивостокская, № 35, показала, что в нем произошло подтопление помещений, относящихся к общему имуществу (подвала, площадки перед лестницей). Результатом потопа стало оседание грунта перед входом в подъезд и разрушение домовой отмостки. Инспекторы приходят к выводу, что управляющая компания не выполнила правила содержания общего имущества многоквартирного дома и, как и следовало ожидать, выписывают постановление.

Аргументы стороны защиты. Управляющая компания приступила к исполнению своих обязанностей в конце октября 2008 г., а нарушение правил задокументировано в конце апреля 2009 г. Обнаруженные проблемы регулярно беспокоят жильцов в течение последних 10 лет. О чем и сообщили владельцы квартир в этом доме, когда писали жалобу, которая и стала основанием для проведения внеочередной проверки.

В ходе разбирательства была поднята документация «Водоканала» г. Хабаровска (акты проверок от 02.04.2008 и 03.04.2008), ознакомление с которой показало: инженерно-техническая система исправна и не является причиной периодического подтопления и порчи общедомового имущества. Это происходит вследствие разлива грунтовых вод, о чем был составлен соответствующий акт от 19.02.2008.

Управляющая компания провела ряд работ, в результате чего было заменено дренажное покрытие возле поврежденного подъезда. О чем, опять же, 05. 11. 2008 был составлен акт. Реестр выполненных работ доказал, что управляющая компания сделала все от нее зависящее для устранения данной проблемы (установила в подвале насосы, откачивающие воду).

Аргументы стороны обвинения. Состояние здания дает основание считать, что правила содержания общего имущества многоквартирного дома не выполняются.

Судебная позиция. Доводы органа власти признаются существенными и постановление выписано законно. Однако ознакомление с бухгалтерской документацией показало, что жильцы дома не всегда вносят оплату за работу компании, из-за чего у них возникла существенная задолженность по этой статье расходов.

Суд принял во внимание все доводы стороны обвинения и пришел к выводу, что причинно-следственная связь не доказана (нарушения возникли не по причине бездействия хозяйствующей организации).

Решение суда. Отмена постановления о привлечении управляющей компании к ответственности.