Стоит ли вкладываться в коммерческую недвижимость. Инвестиции в коммерческую недвижимость и строительство: выгодно ли

Такой способ умножения своих средств, как инвестиции в коммерческую недвижимость, стал в последнее время популярным не только среди профессиональных финансистов, но и среди частных инвесторов. Правда, пока еще не все они способны правильно распорядиться теми возможностями, которые дает им рынок недвижимости.

Мой знакомый, с которым иногда пересекались в Питере на теме инвестирования, продал продал несколько своих инвестиционных квартир под сдачу и прикупил коммерческой недвижимости в новостройках. По его словам это в разы выгоднее. Там свои заморочки конечно, но попытаюсь понять что это за ниша.

Как получить доход

Зарабатывать на коммерческой недвижимости можно двумя путями:

• получив доход от перепродажи помещения по более высокой цене;
• сдавая свои помещения в аренду (инвестиции в аренду недвижимости).

Весь первый этаж нашего большущего дома — это коммерческая недвижимость. Вчера специально прошел — посмотрел, чего там только нет: магазины, несколько кафе, два фитнес-зала, обучение английскому, пункт выдачи детских товаров и много еще чего. И все это активно арендуется, сдается и пересдается. А ведь когда дом строился — была мысль прикупить небольшое помещение, но не решился …

Каждый из способов имеет свои достоинства и недостатки. Наиболее выгодным способом вложения средств является предоставление площадей в аренду, дающее постоянный высокий доход от арендной платы.

Во что стоит вкладывать деньги (типы коммерческой недвижимости)

Всю коммерческую недвижимость можно условно разделить на несколько категорий. Коммерческие объекты это:

• офисная: офисные здания, конторы, кабинеты;
• торговая: торговые центры, магазины;
• промышленная: предприятия, склады;
• сфера услуг: спортивные сооружения, клубы, рестораны, гостиницы.

Выбирая помещения для инвестиций, надо исходить из того, для каких целей вы хотите его использовать.

Офисная

Ликвидная офисная недвижимость может быть различных видов:

• Квартира, переведенная в нежилой фонд или специально выстроенное нежилое помещение. На цену ее аренды могут повлиять такие факторы:
• район расположения;
• наличие поблизости места для парковки автомобилей;
• расположение будущего офиса в «шаговой доступности» от метро, остановок общественного транспорта.
• Небольшие отдельно стоящие здания. Такое расположение офиса повышает его «статусность»: фирма выглядит гораздо «солиднее», если занимает одна, без соседей, целое здание.
• Помещения в бизнес-центрах. Они имеют свои преимущества. Например, многие вопросы, которые лежат на хозяине собственности (автостоянка, коммунальные услуги, уборка, ремонт и т.п.) решаются администрацией бизнес-центра.

Торговая

Самая популярная коммерческая недвижимость расположена на первых этажах или в цоколе зданий, как жилых, так и офисных. Она интересна владельцам небольших магазинов, аптек, парикмахерских или кафе. Даже если она расположена в спальном районе, все равно способна найти своего арендатора - людям всегда необходимы мелкие услуги неподалеку от дома.

Помещения в торговых центрах удобны тем, что иногда представляется возможность выкупать соседние площади, увеличивая свои вложения. Обычно цена торговой недвижимости в несколько раз выше стоимости офисной.

Промышленная

Менее популярные, но отнюдь не менее доходные виды недвижимости. Из-за того, что выпускать какие-то товары сейчас в России на небольших площадях сложно, то наиболее востребованными видами этой недвижимости могут стать складские помещения, автосервисы и автомойки.

В сфере услуг

Выгодным вложением в недвижимость может стать приобретение помещения под фитнес-центр или мини-спортзал. При этом, конечно, следует предусмотреть наличие соответствующей инфраструктуры - душевых и, возможно, бассейна. Вложения в строительство мини-гостиницы или хостела также могут быстро окупиться при выборе правильного их расположения.

Как выбрать нужную недвижимость

Естественно, рынок недвижимости каждого конкретного города имеет свои особенности. Тем не менее, можно выделить наиболее важные аспекты, которые помогут подобрать объекты, которые смогут приносить крупную прибыль.

• Оцените востребованность будущего объекта. Рассчитывать на хороший доход от офиса на окраине города или склада в центре с постоянными пробками не приходится. Каждый объект должен находиться там, где принесет наибольшую прибыль.
• Небольшие офисы арендуются гораздо охотнее, чем большие. Так что, вложив деньги в пару маленьких помещений, вполне возможно, вы получите большую прибыль, чем приобретя одно большое.
• Приобретайте в новостройках. Вкладывая средства на ранних этапах строительства, вы сэкономите немалые деньги.
• Анализируйте цены в предложениях. Цена на один и тот же вид недвижимости может значительно различаться по районам города.

Как правило в период кризиса падает спрос на коммерческую недвижимость высшего ценового класса:

На какой доход можно рассчитывать

При сдаче в аренду доходность коммерческой недвижимости представляет собой отношение полученного годового дохода от сдачи объекта в аренду к стоимости его приобретения.

При этом разделяются понятия полной прибыли и чистой доходности:

• полная прибыль - это выручка от аренды без учета расходов (затраты на содержание недвижимости, выплата налогов и т.д.).
• чистая доходность - это средства, оставшиеся от полной прибыли после вычета всех расходов.

Насколько выгодны вложения

Меня как частного инвестора всегда волновал вопрос как же выглядит доходность инвестиций именно в эту область по сравнению с другими финансовыми инструментами?

Наиболее близким выглядит рынок жилой недвижимости . Однако, по оценкам специалистов, вложения в коммерческую недвижимость в полтора-два раза выгоднее вложений в жилую.

Если сравнить доходность банковских вкладов и инвестиций в коммерческую недвижимость, то на сегодняшний день инвестиции в неё приносят доход больший, чем банковские вклады.

Если же рассматривать доход от инвестиций на фондовом рынке , то он очень сильно зависит от того, насколько правильно выбираются инструменты. Доходность фондового рынка может быть выше лишь при тщательной работе по краткосрочной стратегии. На длительных же сроках, на которые рассчитана работа с недвижимостью, можно получить только от «голубых фишек».

Сколько можно заработать на мини-офисах:

Положительными сторонами инвестирования денежных средств в коммерческую недвижимость являются:

• защищенность сбережений от финансовых неурядиц;
• инвестирование основано на праве собственности;
• стабильность получаемого дохода;
• высокий уровень дохода;
• возможность самостоятельно контролировать свой капитал.

Но и о минусах забывать не следует:

Риски инвестиций

• несмотря на то, что юридические лица более предсказуемы, чем частные арендаторы, у них могут возникнуть проблемы с выплатой арендной платы;
• в кризисный период при массовом банкротстве спрос на помещения падает, цены на аренду снижаются, и сдать помещения труднее;
• неверно оцененные эксплуатационные расходы способны резко снизить доходность инвестиций;
• возможность различных обременений при инвестициях во вторичный рынок;
• возможность со стороны городских властей прекращения договора аренды на землю, на которой расположен объект недвижимости.

Налоги

Налог на доходы от аренды коммерческой недвижимости рассчитывается, как и любой другой налог на доходы для частных лиц в России, по ставке 13%. Но вам, как владельцу недвижимости, необходимо еще уплатить и налог на имущество. Размер его зависит от кадастровой стоимости принадлежащих вам объектов. Процентная ставка изменяется ступенчато:

• 0,1% для стоимости менее 10 миллионов рублей;
• 0,15% для стоимости 10-20 миллионов рублей;
• 0,2% для стоимости 20-50 миллионов рублей;
• 0,3% для стоимости 50-300 миллионов рублей;
• 2% для стоимости более 300 миллионов рублей.

При этом никаких налоговых вычетов не предусмотрено.

До 1 апреля вы рассчитываете и уплачиваете налоги, сдаете налоговую декларацию - и до следующего года «спите спокойно».

А что скажет Герчик про возможность инвестировать в коммерческую недвижимость:

Учитывая все особенности инвестирования в коммерческую недвижимость, проанализировав все риски и преимущества, вы можете самостоятельно принять решение о выборе объекта для вложения своих средств.

Удачных инвестиций и стабильной прибыли!

Почему инвестиции в коммерческую недвижимость пользуются такой широкой популярностью? Все дело в том, что такие помещения предназначены для ведения бизнеса, торговли или различных развлечений в большом городе, следственно вкладчик может регулярно получать прибыль от сдачи в аренду той площади, в которую он вложил свои деньги.

Подобные вклады приносят прибыль не только очень быстро, но и регулярно. Вот почему вкладчики со свободными финансовыми ресурсами часто прицеливаются на строительство развлекательных комплексов или торговых центров.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость?

Итак, с чего вы должны начать? Для начала нужно выбрать объект с удачным местоположением. Если вы присматриваете жилое помещение, убедитесь, что оно в месте с развитой инфраструктурой, если офис – с большой парковкой и метро поблизости, производственный объект – с ж/д путем.

Сравните цены на подобные объекты. Современный рынок недвижимости предоставляет большое количество различных строений, как по цене, что превышает реальную стоимость в несколько раз, так и по достаточно низкой цене из-за сложившихся кризисных обстоятельств. Перед тем, как вложить свои деньги, промониторите и изучите рыночные предложения.

Сделайте также анализ востребованности: в большинстве случаев для аренды выбираются малогабаритные помещения, комнаты на первых этажах многоэтажных жилых домов, небольшие студии, бутики и офисы.

1. Просмотр нескольких вариантов с целью снижения риска;
2. окупаемость, для этого необходимо договориться с потенциальными арендаторами, а также подсчитать все сроки, прибавляя до 30% от общей суммы капиталовложения на всевозможные расходы;
3. проверку того, какой ремонт нужно будет сделать, и в какую сумму он вам обойдется;
4. соблюдение всех правил юридического оформления документации. Проверьте наличие документов от местных органов самоуправления, а также правильность заполнения всех бланков и форм.

Рынок коммерческой недвижимости требует большого понимания, потому, что если вы задаетесь вопросом, какой должна быть сумма взноса, однозначного ответа здесь не существует. От любой операции вы можете заработать до 40% от той суммы, которую вложили, но, сколько вам нужно вложить?

В общем, для инвестирования совсем не обязательно иметь юридическое лицо. Спрос на объекты такого рода достаточно высок, и по оценкам экспертов сумма такова: в среднем минимальные финансовые вложения равны $150 000, так как стоимость нежилого помещения равна $3.000-4.000 за 1 м?. Тогда доходность за первый год может возрасти до 15%.

Если вы располагаете суммой в $100 000, вы можете вложиться в коммерческую недвижимость по схеме партнерства, которую мы только начинаем перебирать у западных аналогов.

На территории Российской Федерации вложения могут быть самыми разными, в зависимости от города и предназначения объекта. К примеру, минимальная сумма вкладов, которую можно вложить, равна $ 5 000.

Да, за такую низкую сумму вы не сможете приобрести объект, поэтому все средства в данном случае объединяются в пул. Вся сумма инвестируется, а потом доход от эксплуатации помещений делится на части, в зависимости от того, сколько было вложено лично вами.

Москва . По размерам вкладов в коммерческую недвижимость Москва остается неоспоримым лидером. Сегодня столица привлекает порядка 80% всех вложений строительного рынка. С начала года эта сумма уже достигла 4,33 млрд. долларов.

В городе минимальная сумма будет зависеть от вида и предназначения объекта, в который вы собираетесь вкладывать деньги. Минимальная цена за 1м? составляет порядка 5 000 долларов. Но, это минимальная отметка. Причем найти такое предложение очень непросто. Для этого вам понадобится много усилий, времени и знакомств.

Если вы можете позволить себе вложить порядка 1 000 000 – 1 500 000 долларов, вложитесь в офисную недвижимость. Этого достаточно для строительства помещений в известных бизнес-центрах. На рынке столицы известны случаи приобретения небольших блоков всего по 1 000 000 долларов.

Санкт-Петербург . Бывшая столица занимает сегодня второе место по объему вкладов в коммерческую недвижимость. За предыдущий квартал этого года в строительство было инвестировано порядка 50 000 000 долларов.

Самые популярные объекты – это торговые помещения на первых линиях, т.е. улицах, для которых характерно интенсивное транспортное и пешеходное движение.

Сумма вложения может достигать от 300 000 до 400 000 рублей за 1 м?, в случае если объект удачно расположен. Это так называемые более ликвидные объекты, а вот менее ликвидные (те, что находятся на второй линии) характеризуются более низкими ценами. Сегодня они колеблются в диапазоне от 120 000 до 100 000 рублей за 1 м?.

Нижний Новгород . Малые инвестиции на рынке Нижнего Новгорода достигают 3-7 млн. рублей. За такую большую сумму можно вложить в торговое помещение от 20 до 70 м?, в зависимости от его расположения. Такие помещения сдаются в аренду и ежегодно приносят прекрасный доход.

Средний рыночный показатель – от 12 до 20 млн. рублей. И это на сегодняшний день офисные помещения и магазины больших размеров (от 70 до 250 м?). Если вы вкладываете в объект, который находится на первой линии, то такую сумму можно потратить лишь на небольшое помещение в 50-80 м?.

Екатеринбург . Сегодня именно на этот город бизнесмены смотрят как на локацию с очень благоприятным инвестиционным климатом. Минимальные суммы вложения за 1 м? тут достигают 67 000 – 84 000 рублей.

Сколько вы можете заработать?

Если вы задаетесь вопросом, когда окупится весь проект, то вам нужно знать, что правильный расчет всего периода напрямую зависит от величины вложения, а также , как и от многих других факторов.

Например, если сумма арендной платы за 1 м? в год составляет около $400, а вы прогнозируете, что все окупится за 3 года, то вам стоит учесть даже самые неблагоприятные варианты.

Например, за это время вы можете сменить несколько арендаторов. В среднем на их поиски вы потратите до двух месяцев, подсчитайте величину расходов на рекламу и т.д. Поэтому, чтобы все окупилось за три года, величина аренды должна достигать заоблачных $1 200 за 1 м?.

Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, кода вы вложили свои деньги, то в Подмосковье картина будет выглядеть примерно так: доход от 1 м? помещений будет составлять 24 000 рублей в год. Значит, рентабельность инвестиции будет равна 20% в год без учета стоимости помещения.

Стоит ли опасаться рисков?

Да, стоит, потому что любой инвестиционный проект тесно связан с различными факторами риска. На строительном рынке основными из них являются:

• Финансовые потери, появившиеся из-за неэффективного управления проектом;
• финансовые потери, появившиеся из-за непрофессионального проектирования проекта;
• финансовые потери в процессе оформления купли-продажи из-за мошеннических схем;
• приобретение неликвидного объекта;
• приобретение низколиквидного объекта;
• ухудшение ликвидности объекта из-за появления конкурирующих объектов, физического разрушения или морального старения;
• потеря прав собственности из-за неправильного оформления всей документации;
• наличие дефектов в объекте (в большинстве случаев дефекты скрыты);
• капиталоемкость инвестиционного проекта;
• уменьшение спроса на строительном рынке;
• снижение цены предложения;
• снижение арендной ставки;
• увеличение предложения;
• длительный период окупаемости проекта;
• разрушение/повреждение объекта из-за землетрясений, ураганов, пожаров, наводнений и других стихийных бедствий.

Сегодня на рынке недвижимости действует одно негласное правило: чем выше риск, тем выше прибыль. Или наоборот.

Именно по этой причине так называемые пассивные инвестиции по праву считаются наименее прибыльными. К ним относят покупку объектов для последующей сдачи в аренду. В это время самыми рискованными были и остаются так называемые девелоперские проекты строительства недвижимости.

Если вы являетесь потенциальным вкладчиком, будьте готовы к тому, что вместе с направлением бизнеса вы, в любом случае, получаете комплект рисков в придачу.

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про инвестиции в недвижимость.

Сегодня вы узнаете:

• Почему инвестировать в недвижимость выгодно;
• Какие бывают виды в недвижимость;
• В какую недвижимость можно и нужно вкладываться;
• Как можно заработать при минимуме вложений.

Инвестиции в недвижимость уже долгое время считаются одним из самых надежных . В сознании людей, недвижимое имущество ассоциируется с надежностью, и неизменным ростом цен. Но так ли это на самом деле? Выгодно ли инвестировать в недвижимость при реалиях сегодняшнего рынка?

Цели инвестиций в недвижимость

Деньги должны делать деньги. Этот самый важный принцип инвестирования был официально сформулирован в конце 17-ого века. И несмотря на его старость, он актуален до сих пор.

Именно поэтому любая цель инвестиций – получение дохода.

Инвестиции в недвижимость также преследует эту цель.

Промежуточные цели (способы, которыми можно получать доход) таковы:

• Получение имущества для сдачи его в аренду;
• Перепродажа имущества;

Первый из этих способов гораздо более стабильный и точный. Гарантированно сдавать в аренду можно почти любое недвижимое имущество, вне зависимости от его типа и качества. Это самый стабильный и низкодоходный способ вложений, за исключением банковского депозита.

Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более интересный, рискованный и ценный способ заработка. Перепродавать недвижимость, купленную за меньшие деньги, достаточно сложно, но тем не менее, вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать.

Но большинство инвесторов предпочитают первое время сдавать недвижимость в аренду и получить средства потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации.

Такой способ позволяет максимизировать доход, ведь:

Квартира в Москве стоит 10 млн. Ежегодно её стоимость увеличивается на 5% – 500 тысяч рублей. За аренду платят 60 тысяч рублей – 720 тысяч рублей. Итого, доход составляет 1 млн. 220 тысяч рублей или 12% годовых.

Виды инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость относятся к .

Можно выделить четыре основных вида инвестиций в недвижимость:

• Инвестиции в коммерческую недвижимость;
• Инвестиции в жилую недвижимость;
• Инвестиции в строительство недвижимости;
• Инвестиции в недвижимость за рубежом.

Каждый из них имеет свои особенности и отличительные черты, которые характеризуют не только саму недвижимость, как объект вложений, но и как целый подход к вложению денежных средств. Каждый из них отличается своими рисками, которые берет на себя инвестор, стратегиями, и соответственно получением прибыли.

Инвестиции в жилую недвижимость

Под инвестициями в жилую недвижимость подразумевается покупка:

• Комнат;
• Квартир;
• Домов;
• И прочих жилых помещений.

Жилая недвижимость хороша тем, что порог входа в эти инвестиции достаточно мал, риски минимальны, а вложения гарантированно окупятся. Но при этом и рассчитывать на большой краткосрочный доход не приходится.

Минимальная сумма инвестиций очень сильно различается в зависимости от региона.

Статистический факт : цена на жилую недвижимость падала за всю новейшую историю России только 3 раза. В 1998-ом году, из-за дефолта, в 2008-2009-ом из-за мирового кризиса недвижимости, и в 2015-2016-ом из-за Российского кризиса. За все годы, с начала 90-ых, в среднем цена на жилую недвижимость увеличивалась на 3-5% в год.

Как можно заработать на жилой недвижимости? Первый и основной способ – сдача в аренду. Будучи арендодателем, можно получать от 120 до 300 тысяч рублей в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Второй способ – увеличение стоимости недвижимости со временем. Если квартира при покупке будет стоить 1 000 000 рублей, то можно смело говорить, что через 3 года, она уже будет стоить 1 100 000 рублей.

Окупаемость инвестиций достаточно долгая. Для того чтобы полностью окупить вложения и выйти на чистую прибыль, потребуется порядка 8-10 лет, в зависимости от экономической ситуации и региона. При этом стабильные отчисления можно будет начинать получать уже в первый-второй месяц после покупки жилья. Но при инвестировании в жилье потребуется сделать минимальный ремонт, привлечь хороших арендаторов, и следить, чтобы с недвижимостью ничего не случилось.

Рост цены на жилье очень сильно зависит от региона. В активно развивающихся регионах вроде Белгородской области, цена на недвижимость растет быстрее из-за постоянного наплыва новых людей. Следует внимательно выбирать регион, в который вы хотите инвестировать.

Следует помнить, что при инвестировании в недвижимость, не стоит покупать большое жилье. Идеально подойдут средние 1-2 комнатные квартиры, которые не настолько дороги как большие, и поэтому пользуются гораздо большим спросом.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость – более сложный вид вложений, которые потребует от инвестора неплохих знаний и аналитических способностей.

К коммерческой недвижимости, как объекту инвестиций, можно отнести:

• Магазины;
• Бары;
• Рестораны;
• Склады;
• Офисы;
• Другие помещения.

Коммерческая недвижимость используется другими предпринимателями или компаниями, для получения прибыли. Прибыль тоже получается от сдачи в аренду помещений, а также от возможного увеличения стоимости коммерческой недвижимости. Но если жилплощадь стабильно дорожает, то с коммерцией все не так просто.

Коммерческая недвижимость за последние несколько лет твердо показывает отрицательную динамику цен, при этом демонстрируя огромное падение спроса. Это, конечно, связано с кризисом, но еще и отсутствием развития малого и среднего бизнеса, которые в первую очередь нуждаются в аренде.

Отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес. Частные физические лица уже не смогут просто так купить какой-нибудь офис или бар, и сдавать его в аренду. Проблема поиска клиентов также очень остро стоит для предпринимателей. Ведь контракты заключаются долгосрочные, и возникает дилемма: либо искать более выгодное предложение, либо работать именно с этим клиентом.

Риски тоже достаточно велики. Выбрать подходящую недвижимость новичку достаточно сложно, а еще потребуется сделать грамотный ремонт, привлечь правильных клиентов и заключить с ними контракт. Доход в коммерческой недвижимости гораздо выше, чем в жилой, но сроки окупаемости остаются все такими же: 8-10 лет.

Инвестирование в строительство

Самый рисковый и самый выгодный вид инвестиций в недвижимость. Его можно разделить на две большие категории: инвестиции в привычном понимании, и покупка жилья на раннем этапе строительства.

В первом случае, человек вкладывает свои деньги в строительных работы, и после их окончания, в зависимости от доли, получает прибыль. Привычная схема для всех инвесторов, и в ней нет ничего нового. Прибыль определяется согласно вложениям.

Второй способ гораздо интереснее. Некоторые строительные компании продают квартиры в своих домах еще до того, как их построили. Это помогает привлечь дополнительные средства в строительство, и закончить работы. Такие квартиры обычно бывают готовы через 1-2 года, а цена на момент их готовности превышает первоначальную в 1.5-2 раза. Но, следует помнить, что инвестиции в строительство гораздо более рискованная деятельность, нежели покупка готовой недвижимости.

Инвестировать в строительство нужно с умом, изучая каждый юридический и экономический аспект компании, её надежность, опыт работы на рынке и отзывы. При хорошем инвестировании, можно как выиграть на разнице между ценой покупки и ценой продажи, так и получить недвижимость за более низкую стоимость, тем самым снизив затраты на приобретение.

При составлении и подписании договора со строительной компанией, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу. Он сможет подсказать, является ли надежной эта компания, грамотно составить договор, и если что-то пойдет не так, то и получить консультацию.

Сравнительная характеристика видов инвестиций

Для того чтобы лучше понять, что выгоднее для вас, представим вам сравнительную характеристику видов инвестиций:

Как вы можете видеть, инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость подходят как новичкам, так и средне-опытным инвесторам, из-за своей простоты и средней стабильности. Но несмотря на это, самые выгодные, в плане окупаемости, является вложение в строительство. И оно же самое рискованное.

Инвестиции в жилую недвижимость подходят всем из-за своей высокой стабильности. Не нужно думать, что вложения не окупятся. Они гарантированно принесут доход, независимо от обстоятельств.f

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Теперь о каждом пункте чуть более подробно:

Плюсы:

Стабильность . С этим сложно поспорить. Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода. Вне зависимости от времени года, экономической и политической ситуации, жилье и площадки для бизнеса нужны всем и всегда.

Постоянный рост стоимости активов . Характерно по большей части для жилой недвижимости. На большой дистанции недвижимость ведет себя как золото – стабильно и уверенно увеличивается в стоимости.

Пассивный источник дохода . Сдавая в аренду недвижимость, или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.

Минимальные риски . Как следовало из второго пункта, жилье и место для бизнеса нужны всегда, поэтому даже в самые неблагоприятные для экономики времена, будет возможность реализовать недвижимость или сдать её в аренду.

Минусы:

Неликвидный объект инвестиций . Ликвидность – способность объекта быстро превращаться в деньги без потери стоимости. Низкая ликвидность недвижимости означает то, что её сложно продать за её реальную стоимость. Конечно, можно продать квартиру/магазин/любое другое помещение очень быстро, сделав большую скидку, но это лишь говорит о низкой ликвидности и соответственно сложности в реализации.

Долгая окупаемость . Самый весомый минус из всех. Срок окупаемости в 8-10 лет даже для долгосрочного инвестирования это достаточно много. Средний и малый бизнес окупаются в срок от 1 месяца до 2 лет. А финансовые вложения там одинаковые.

Постоянные расходы на содержание . Коммунальные платежи и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора. Они существенно сокращают объемы доходов, заставляя дополнительно тратиться.

Владельцу недвижимости придется платить налог на имущество , при сдаче в аренду либо налог на прибыль (если это организация) либо (налог на доходы физических лиц). И после продажи недвижимости тоже нужно будет заплатить налоги, что делает сумму дохода меньше на 13%.

Каждому инвестору решать, что перевесит – стабильность и постоянство, или же низкая ликвидность, доход и окупаемость.

Мы подготовили пять советов начинающим инвесторам:

Совет 1. Нужно заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций. От этого полностью будет зависеть последующая стратегия, вложения денежных средств, или сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.

Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.

Совет 2. Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение. Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.

Для этого идеально подойдут локальные и Российские площадки объявлений вроде Авито, на которых одни люди помогут понять, что продается, а другие то, что арендуется. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.

Совет 3. По возможности не пользоваться посредниками. Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать.

Полноценный всесторонний анализ рынка недвижимости, сможет дать понимание того, где искать хорошую квартиру.

Совет 4. Необходимо пользоваться услугами юриста. Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.

Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией. Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.

Совет 5. Нужно забыть о мгновенной прибыли. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.

Несколько слов о рисках

Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.

Риск ипотеки . В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.

Падения цен в 2015-2016-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.

Риск жилья . Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.

Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.

Риск в строительстве . Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.

Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.

Как инвестировать при минимальных средствах

Инвестиции в недвижимость все же требуют гораздо больших затрат, нежели другие способы.

Если достаточного количества денежных средств нет, то можно воспользоваться одним из следующих способов:

Привлечение денег . Самым популярным способом по привлечению денежных средств на покупку недвижимости – ипотека. Кредит под залог недвижимости. В Российском понимании это кредит на недвижимость, под залог этой же недвижимости.

Большинство банков с радостью предоставят ипотеку. Для этого потребуется стабильный источник дохода, хорошая кредитная история, и пакет документов, который различается, в зависимости от банков.

В зависимости от банков, срока, надежности и финансового состояния заемщика, проценты будут различаться. В основном по ипотеке предоставляются 11-17% годовых, и 5-7% – если будет кредит в иностранной валюте.

Этот способ хорош тем, что ежемесячные платежи по ипотеке можно выплачивать на деньги, полученные с аренды. При грамотной покупке и выгодной аренде, можно бесплатно получить в собственность жилье, кредит за которое оплатит арендатор.

Привлечение соинвесторов . В России идея совместного инвестирования только развивается, именно поэтому говорить об этом способе всерьез пока не приходится.

Очень редко у инвесторов появляется возможность действительно найти партнеров, которые готовы будут на равных долях (или в зависимости от вклада) претендовать на доходы от недвижимости, не вмешиваясь в получение прибыли. При этом возможность привлечь друзей или родственников в инвестиционный проект сделает инвестиции меньше и заметно выгоднее.

Вступление в клуб инвесторов . Есть немало сообществ, где инвесторы ищут единомышленников, которые могут помочь друг другу не только советом, но и материально. В таких клубах есть немало людей, которые на условиях инвестиций, могут вложиться в ваш проект, и так вы сможете получать самостоятельный доход, и обеспечивать прибыль партнерам.

Тоже достаточно новая для России идея. Она заключается в коллективном финансировании. Можно запустить проект, который будет привлекать инвестиции для того, чтобы вы смогли их вложить в недвижимость.

Инвестиционный проект будет должен работать как целое акционерное общество – люди будут покупать доли в этом проекте и рассчитывать на прибыль. Подойдет для покупки и аренды коммерческой недвижимости, и последующей реализации.

Самостоятельно привлечь денежные средства на покупку недвижимости достаточно сложно. Именно поэтому новичкам рекомендуется привлекать партнеров любыми доступными способами. Более опытные инвесторы смогут не только вложить средства, но и направить в нужное русло, помогая и обучая на первых порах. Это гораздо более ценный опыт, даже более важный, нежели получение прибыли.

Роберт Кийосаки – один из самых известных мировых бизнесменов и тренеров по саморазвитию, написал книгу, которую обязан прочитать каждый инвестор в недвижимость. Она так и называется – «Инвестиции в недвижимость».

В ней предоставляется подробная стратегия для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость и получить к 40-ка годам 5-6 объектов в собственность, и иметь стабильный пассивный доход практически ничего не делая. Книга полна интересных вещей и подводных камней. Она пригодится каждому, даже не смотря на то, что более адаптирована к западным и восточным реалиям, нежели чем к Российским и странам СНГ.

Подводя вывод : Инвестиции в недвижимость – один из самых обсуждаемых и популярных среди обычных людей способ инвестиций. Он характеризуется минимальными требованиями к опыту инвестора, но чрезвычайно требователен к кошельку. Окупаемость инвестиций в недвижимость составляет 2-9 лет, в зависимости от выбранного способа дохода.

• Что такое коммерческая недвижимость
• Виды коммерческих площадок
• Отели, апартаменты, кафе, рестораны
• Способы заработка на коммерческой недвижимости

Сложности при инвестировании в объекты

По оценкам экспертов, на сегодняшний день в крупных городах с высоким спросом на коммерческую недвижимость стоимость объектов в 60-70% случаев завышена. Дело в том, что расставаться с выгодными объектами никто не спешит и поэтому не стоит удивляться даже фантастическим ценам на коммерческие объекты, ведь иногда владельцы специально ставят запредельную стоимость, потому что вообще не хотят продавать объект. Обычно завышенные ценники оказываются в тех случаях, когда спрос на площадку превышает предложение на рынке. Это означает, что в данном районе на квадратные метры, к примеру, офисной недвижимости, спрос такой высокий, что за недвижимостью выстраивается очередь. Это говорит лишь о том, что коммерческие объекты – один из самых прибыльных активов на рынке.

Несомненно, существует множество видов недвижимости и вложение в жилье является сегодня более популярным, потому что такое инвестирование более простое и понятное. Инвестиции в коммерческие объекты требуют знания рынка, тенденций, спроса, однако при всем этом способны приносить гораздо больше денег, чем квартиры. Инвестировать сегодня можно в коммерческую недвижимость различных категорий – это складские, офисные, торговые и многие другие площадки. При этом инвестировать в соответствующие объекты можно по-разному – выкупить готовую площадку, построить новую или вложить в готовый бизнес.

Коммерческая недвижимость – это любая нежилая собственность, приносящая владельцу доход.

К коммерческой недвижимости можно отнести:

О том, какие еще виды и типы коммерческой недвижимости бывают, узнаете в .

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют следующие преимущества:

1. Срок окупаемости ниже, сравнительно с инвестициями в жилую недвижимость. На это влияет как величина арендной платы, так и удорожание собственности в виду повышения показателей проходимости, увеличения населения и развития инфраструктуры района.
2. У собственника есть возможность влиять на стоимость недвижимости, улучшая его техническое состояние и внешний вид, а также он имеет возможность изменить профиль собственности. На месте убыточного магазина всегда можно открыть перспективный массажный кабинет, и наоборот.
3. Коммерческие помещения отличаются средней ликвидностью, их можно продать без потери стоимости.
4. Обесценивание коммерческой недвижимости в периоды кризиса не настолько масштабное, как в других видах инвестирования.
5. Средняя окупаемость коммерческих объектов составляет 7-10 лет при доходности 10-12% от стоимости недвижимости.
6. Расчёт потребности вложения в коммерческую недвижимость напрямую зависит от экономической ситуации в стране. Чем лучше развит средний и крупный бизнес, тем больше спрос на , а значит, выше цена.

Как выбрать стратегию вложений?

Чаще всего доход от коммерческой недвижимости инвесторы реализуют двумя путями:

Какие еще сделки, кроме продажи и сдачи в аренду, могут проводиться с коммерческой недвижимостью, читайте .

По максимальной рентабельности

Сделаем расчёт рентабельности покупки коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.

Пусть инвестор приобрел нежилую недвижимость площадью 80 кв. м, стоимостью 4 млн руб. Тогда стоимость 1 кв. м. составит 50.000 руб. Предполагается сдавать недвижимость в аренду по ставке: 600 руб за кв. м в месяц. Таким образом, годовая арендная ставка составит 7200 руб за кв. м в год.

Рентабельность получим, разделив стоимость аренды за один кв. м в год, на стоимость одного кв. м, и умножив на 100%: (7200 / 50000)*100% =14,4%.

Получаем довольно неплохой показатель рентабельности, который будет привлекателен для большинства инвесторов. Рассчитать срок окупаемости в годах мы можем, разделив 100 на показатель рентабельности. В нашем случае: 100/14,4%= 6,9 лет.

По высокой ликвидности

1. Расположения объекта (транспортная доступность, инфраструктура района, экология).
2. Технических показателей здания (площадь объектов, этажность, наличие комнат, дополнительного пространства, количество подъездов и входов).
3. Вторичный это рынок недвижимости или новостройка (новостройки более ликвидны).

На сегодняшний день особой ликвидностью отличаются торговые (торговые центры, стрит-ритейл, отдельно стоящие объекты) и офисные помещения.

По престижности месторасположения

В каждом населённом районе недвижимость имеет зональность согласно классам престижности. Рассмотрим зональность недвижимости на примере города Москва.

Какой способ предпочесть для вложения денег?

Покупка с целью продажи

• Во-первых, следует определиться с выбором вида недвижимости : торговое, офисное, складское или промышленное помещение. По статистическим данным, наибольшей ликвидностью и рентабельностью отличаются торговые и офисные помещения, далее следуют складские помещения, и замыкают рейтинг промышленные объекты. Окупаемость и доходность инвестиций напрямую зависит от спроса на помещения, развития среднего и крупного бизнеса, а также от экономики страны.
• Во-вторых, искать объект лучше на этапе строительства или проекта. Важно, чтобы здание полностью отвечало требованиям по своему назначению. Если решено приобрести торговое помещение, требования будут одни, если офисное – совершенно другие.
• В-третьих, необходимо собрать всю доступную информацию о дальнейшем развитии выбранного района , наличии потенциальных арендаторов, застройщике и его репутации. Всё это поможет вам максимально снизить риски получить долгострой или приобрести неликвидную недвижимость.

При успешной покупке нежилой недвижимости можно получить доход от перепродажи в результате действия нескольких факторов:

1. Ремонта помещения, который делает собственник перед продажей.
2. Удорожания здания в связи с большим спросом на помещения для предпринимательских проектов и бизнес-идей.
3. Завершения строительства и закономерного увеличения стоимости 1 кв м.

Аренда

После приобретения недвижимости следует правильно организовать рекламную компанию , обратить внимание на доски объявлений, социальные сети и веб-объявления. Если инвестиции масштабны, можно рассмотреть варианты оффлайн-рекламы, а также воспользоваться услугами рекламных и консалтинговых компаний.

Ещё один важный момент: нельзя забывать о налоговых вычетах, которые рассчитываются по ставке 13% от прибыли. Кроме того, собственник обязан оплатить налог на имущество, зависящий от кадастровой стоимости объекта.

Вопросы о том, какие налоги обязан оплачивать собственник коммерческой недвижимости, детально были рассмотрены нами .

Строительство

Строительство коммерческой недвижимости относится к более сложным видам инвестирования, так как требует не только привлечения значительных инвестиций, но и обладания владельцем знаний в области управления проектами и муниципальных правил районирования, наличием дипломатических качеств для успешных переговоров с местными властями, поиска подрядчиков и взаимодействия в владельцами близко расположенных предприятий. Если все эти качества у инвестора присутствуют, то можно приступать к оценке рисков и доходности конкретных объектов.

Строительство коммерческой недвижимости имеет свои преимущества:

При выборе способа инвестирования в коммерческую недвижимость, инвестор должен руководствоваться собственными соображениями: при желании получения единоразовой прибыли стоит обратить внимание на приобретение недвижимости с целью перепродажи.

Если стоит цель создать долгосрочный пассивный доход – рассмотреть арендный бизнес. Наиболее предприимчивые и располагающие временем инвесторы занимаются строительством коммерческой недвижимости как с целью продажи, так и в качестве арендного объекта.

О том, насколько выгодно вкладывать деньги в строительство коммерческой недвижимости, узнаете .

Как выбрать объект инвестирования?

Чтобы грамотно выбрать объект инвестиций, следует обратить внимание на следующие параметры:

В заключение отметим, что инвестирование в коммерческую недвижимость существенно отличается от банковских депозитов или торговли на фондовой бирже. Это более активный вид инвестиций, требующий постоянного внимания и участия собственника. К тому же недвижимость, особенно коммерческая имеет пониженную ликвидность, но все эти недостатки компенсируются более высокой доходностью и возможностью для инвестора контролировать свой капитал.

Несмотря на влияние экономических кризисов, инвестиции в недвижимость сохраняют тенденцию к росту в долгосрочной перспективе. Поэтому решение вкладывать деньги в недвижимость или выбрать другой инструмент управления капиталом каждый должен принять самостоятельно.